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楼主: 一川

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     楼主| 发表于 2015-8-6 21:23:42 | 显示全部楼层
    楼层数总是6、18、26、33的原因:        



         1、多层楼层数多为“6”
         在中国《民用建筑设计通则》中4-6层的住宅被称为多层住宅,7-9层的住宅则被称为中高层住宅,这就是为什么多层不能是7层或是8层的原因。除此之外《住宅设计规范》中也有规定:七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m时,必须设置电梯。
         现在的住宅层高一般都是3米,入户层楼面指的是第6层地面,3x5=15米,没有超过16米,不用设置电梯,但7层就不一样了,3x7=21米,超过16米限制,必须设置电梯。开发商出于考虑土地使用率和减少项目施工时电梯配备使用的资金,通常会将层数卡在6层。
         2、小高层楼层数多为“18”
         通常情况下,人们总会把12-18层的房子称为“小高层”。选择“18”其实还是和一些经济原因相关。根据相关规定,超过18层消防楼梯要求至少两个独立的消防分区,电梯要求必须增加消防电梯,电梯数至少2部。
         3、高层楼层数多为“26”、“33” 楼层“26”是根据抗震要求决定的
    假设房子的层高为3米,26层总层高为78米,小于80米,如果是27层,总层高就是81米,超过了80米的限定,就要增强剪力墙抗震等级,非常麻烦。而“33”层的形成则是因为我国《民用建筑设计通则》的规定:建筑高度超过100m时,不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。据了解,由于超高层建筑高,体量大等原因,无论在结构或防火设施上超高层都有非常严苛的规定,具体如下:
         (1)为了支撑超高层的足够强度,基础多采用深基础,持力层嵌入微风化岩层。
         (2)超高层建筑抗风压高,风、水、气的密闭性要求也高。因此超高层工程量大,技术要求会非常严苛。
         (3)结构形式多为混合型,其中包括型钢砼、钢管砼、钢钢砼结构和全钢结等。
         (4)超高层建筑功能复杂,子系统多,安装工程工程量大,要求精度高。
         (5)超高层建筑消防上要求增加避难层,其评审需组织专门的专家评审,非常麻烦。
         出于考虑到经济和施工方便等原因,许多房企在规划房屋楼层时都不会超过100米,而100/3=33层,33层就这样诞生了。当然也有一些房子的层高比较低,例如2.8米,这样楼层数的上线就变成了35层。 这样大家应该明白了吧,我们常见的6、18、26、33层数并不是根据开发商的喜好来决定的,也不是潮流跟风,而是有科学数据所参考的。



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     楼主| 发表于 2015-8-9 09:21:36 | 显示全部楼层
    征地价调整表

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     楼主| 发表于 2016-4-16 09:39:53 | 显示全部楼层
    连发几个公告,房地产业纳税由“营业税”转变为“增值税”自2016年5月1日开始全面改革。有关几个公告内容不再赘述,有意详细了解请参看

    关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税〔2016〕36号)            http://blog.sina.com.cn/s/blog_56a169620102xioe.html

    国家税务总局公告2016年第13号                                                            http://blog.sina.com.cn/s/blog_56a169620102xidp.html

    国家税务总局公告2016年第14号(转让不动产)                                    http://blog.sina.com.cn/s/blog_56a169620102xido.html

    国家税务总局公告2016年第15号(不动产进项税额分期抵扣)               http://blog.sina.com.cn/s/blog_56a169620102xidn.html

    国家税务总局公告2016年第16号(不动产租赁)                                    http://blog.sina.com.cn/s/blog_56a169620102xidm.html

    国家税务总局公告2016年第17号(建筑业)                                           http://blog.sina.com.cn/s/blog_56a169620102xidl.html

    国家税务总局公告2016年第18号(房地产)                                           http://blog.sina.com.cn/s/blog_56a169620102xidk.html
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     楼主| 发表于 2016-5-26 15:44:19 | 显示全部楼层

    这里的北京房子不限购?

    营改增热点问题问答——房地产业

    1.房地产企业如何开具发票?
    答:根据《国家税务总局关于发布<</span>房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定:
    第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税发票。
         第十七条一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。
         第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目,不得开具增值税专用发票。
         第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的,小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
        第二十四条小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得申请代开增值税专用发票。
         第二十五条小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目,不得申请代开增值税专用发票。
    2.房地产企业选择简易计税方法怎么纳税?
    答:根据《国家税务总局关于发布<</span>房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定:第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。
    3.房地产开发企业营改增后的增值税税率是多少?
    答:根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条规定:增值税税率:
    (二)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%。
    4.房地产业纳税人外出经营怎么征收增值税?
    答:根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》第十条规定:关于房地产开发企业跨县(市、区)开发房产预缴税款问题
    《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条第(十一)款第2项规定:“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”
    可见,对于房地产企业老项目适用一般计税的预征问题,政策是明确的。但是目前总局文件未对适用一般计税方法的新项目,以及适用简易计税方法的老项目的跨县(市、区)开发房产预缴税款问题作出规定,本着同类问题同样处理的原则,也应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

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     楼主| 发表于 2016-5-26 15:45:54 | 显示全部楼层
    营改增热点问题问答——建筑业

    1.营改增后提供建筑服务如何开具发票?
    答:根据《国家税务总局关于发布<纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第17号)规定:
    第四条 纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,按照以下规定预缴税款:
        (一)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额,按照2%的预征率计算应预缴税款。
        (二)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,选择适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额,按照3%的征收率计算应预缴税款。
        (三)小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额,按照3%的征收率计算应预缴税款。
        第五条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,按照以下公式计算应预缴税款:
        (一)适用一般计税方法计税的,应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%
        (二)适用简易计税方法计税的,应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%
      纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的,可结转下次预缴税款时继续扣除。
    纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款,分别预缴。

    2.营改增后提供建筑服务的税率?
    答:根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条第二款规定:提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%。

    3.营改增后建筑业可以选择简易计税吗?
    答:根据《财政部  国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第七款规定:
        1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。
        以清包工方式提供建筑服务,是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料,并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
         2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。
        甲供工程,是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
         3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。
    建筑工程老项目,是指:
        (1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;
       (2)未取得《建筑工程施工许可证》的,建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

    4.营改增后建筑业纳税人跨区县提供建筑服务规定?
    答:根据《国家税务总局关于发布<纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第17号)第三条规定:纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,应按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法,向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

    5. 纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时,需提交什么资料?
    答:根据《国家税务总局关于发布<纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第17号)第七条规定:纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时,需提交以下资料:
        (一)《增值税预缴税款表》;
        (二)与发包方签订的建筑合同原件及复印件;
        (三)与分包方签订的分包合同原件及复印件;
        (四)从分包方取得的发票原件及复印件。

    6. 营改增小规模纳税人提供建筑服务,应如何申报缴纳增值税?
    答:根据《财政部  国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第七款第六项规定:试点纳税人中的小规模纳税人(以下称小规模纳税人)跨县(市)提供建筑服务,应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额,按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

    [发帖际遇]: 一川 捡了钱没交公 经验 降了 3 点 . 幸运榜 / 衰神榜
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     楼主| 发表于 2016-7-16 21:32:50 | 显示全部楼层

    营改增试点纳税人符合政策规定选择简易计税方法备案问题

    根据全国征管规范以及纳税服务规范的相关规定,增值税一般纳税人生产销售特定的货物或提供应税服务,向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税的,应在选择简易计税办法的首个申报期申报时,提供相关资料履行备案手续。申请时应提供如下资料:

    (1)《增值税一般纳税人简易征收备案表》2 份。

    (2)一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

    (3)选择简易征收的产品、服务符合条件的证明材料,或者企业符合条件的证明材料。


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